Bescheidwert und Marktwert: erst prüfen, dann beauftragen
Das Finanzamt bewertet Grundbesitz nach dem BewG mit typisierten Parametern. Region, Stichtag, Mieten, Zustand und Grundstücksmerkmale können zu Abweichungen führen. Eine pauschale Aussage, dass Bescheide regelmäßig 15–35 % zu hoch sind, wäre nicht belastbar. Das Cockpit zeigt stattdessen die konkrete Differenz Ihres eingetragenen Bescheidwerts zur aktuellen Wertindikation.
Die Modellrechnung zieht den ausgewählten Freibetrag von beiden Werten ab und multipliziert die positive Differenz mit einem einheitlichen Steuersatz. Sie ist eine Kosten-Nutzen-Vorprüfung, keine vollständige Erbschaft- oder Schenkungsteuerberechnung.
Welcher Nachweis nach § 198 BewG in Betracht kommt
Ein geeigneter Nachweis kann ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines entsprechend qualifizierten Sachverständigen sein. Ein geeigneter Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag kann ebenfalls in Betracht kommen, sofern die maßgeblichen Verhältnisse unverändert sind.
Ein stichtagsbezogenes Gutachten kann beim zuständigen Gutachterausschuss oder einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten bzw. öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beauftragt werden.
Frist und Stichtag nicht verwechseln
Die Einspruchsfrist beträgt grundsätzlich einen Monat ab Bekanntgabe des Feststellungsbescheids. Prüfen Sie die Rechtsbehelfsbelehrung; Sonderfälle können abweichen. Ein Feststellungsbescheid und der darauf aufbauende Steuerbescheid sind unterschiedliche Bescheide. Warten Sie mit der Fristprüfung nicht auf ein Gutachten.
Unser Sofortergebnis bezieht sich auf die aktuelle Datenbasis. Für den Gegennachweis muss der maßgebliche steuerliche Bewertungsstichtag berücksichtigt werden.
Häufige Fragen
Wie lange kann ich Einspruch einlegen?
Grundsätzlich einen Monat ab Bekanntgabe des Feststellungsbescheids (§ 355 AO). Beachten Sie die Rechtsbehelfsbelehrung und lassen Sie Bekanntgabe und Frist im Einzelfall prüfen. Der Rechner wahrt keine Frist.
Was genügt als Nachweis nach § 198 BewG?
Zum Beispiel ein geeignetes Gutachten des Gutachterausschusses oder eines entsprechend qualifizierten Sachverständigen; unter gesetzlichen Voraussetzungen auch ein geeigneter zeitnaher Kaufpreis. Eine automatische Online-Schätzung genügt nicht als solcher Nachweis.
Wann lohnt sich ein Gutachten finanziell?
Vergleichen Sie die individuell erwartete Steuerentlastung mit dem konkreten Gutachtenangebot. Das Cockpit zeigt ab 2.500 € Modell-Ersparnis, mehr als 25.000 € Wertdifferenz oder mehr als 10 % Abweichung eine positive Vorprüf-Empfehlung. Die Kostenorientierung von 1.800–3.200 € ist kein Angebot und keine Erfolgsgarantie.
Was bringt der 20-seitige Vorprüfbericht?
Der 20-seitige PDF-Bericht enthält neben der vollständigen ImmoWertV-Marktwertherleitung (Teil I) auf den Seiten 16–17 auch die objektspezifische Modellrechnung zum §-198-BewG-Bescheidvergleich, zur AfA-Kaufpreisaufteilung (Gebäude vs. Boden) und zur Restnutzungsdauer nach Anlage 2 ImmoWertV als strukturierte Gesprächsgrundlage für Ihren Steuerberater. Automatisierter Vorprüfbericht ohne Besichtigung – keine Steuerberatung und kein zertifiziertes Verkehrswert- oder RND-Gutachten.
Gilt beim Einspruch gegen den Grundbesitzwert eine 40-%-Mindestabweichung?
Nein – hier müssen Sie strikt zwischen Erbschaft-/Schenkungsteuer und der Grundsteuer unterscheiden: Beim Grundbesitzwert für die Erbschaft- und Schenkungsteuer (§ 198 BewG) gibt es keine Mindestabweichung; jeder nachgewiesene niedrigere Verkehrswert senkt die Bemessungsgrundlage. Die 40-%-Schwelle aus der BFH-Rechtsprechung betrifft ausschließlich den Grundsteuerwert im Bundesmodell.
Kann ich den niedrigeren gemeinen Wert nach § 198 Abs. 3 BewG auch über einen Kaufpreis nachweisen?
Ja. Nach § 198 Abs. 3 BewG gilt ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag erzielter Kaufpreis für das Grundstück regelmäßig als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts – ohne dass zusätzlich ein Sachverständigengutachten eingereicht werden muss.