Restnutzungsdauer ist mehr als Gebäudealter
Modernisierung, wirtschaftliche Verwendbarkeit und Bauschäden beeinflussen die Restnutzungsdauer. Das ImmoWertV-Modell ist eine Bewertungsgrundlage, nicht automatisch der steuerliche Nachweis nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG.
Die API-RND wird bevorzugt angezeigt. Liegt sie nicht vor, ist die lokale RND ausdrücklich eine Modellschätzung. Separate Bauschaden-Reduktionen werden angezeigt und nicht ein zweites Mal abgezogen.
Standard-AfA und höhere AfA vergleichen
Für die allgemeine Wohngebäude-Vorprüfung rechnet das Cockpit mit 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925, 3 % ab 2023 und sonst 2 %. Das angegebene Baujahr dient als Näherung für die Fertigstellung. Gewerbliche Sonderregeln und andere AfA-Methoden sind nicht enthalten.
Nur wenn die tatsächlich nachgewiesene Nutzungsdauer kürzer ist als die gesetzliche Rechendauer, kommt eine höhere AfA in Betracht. Das Modell reduziert daher niemals die gesetzliche AfA, wenn eine errechnete RND ungünstiger ist.
Modernisierungen nachvollziehbar dokumentieren
Dach, Dämmung, Fenster, Leitungen, Heizung, Bäder, Innenausbau und Grundriss ergeben im Modell bis zu 20 Modernisierungspunkte. Rechnungen, Bauunterlagen und der tatsächliche Objektzustand sind für eine fachliche Prüfung wichtig.
Für den steuerlichen Nutzungsdauernachweis ist eine individuelle Prüfung durch einen qualifizierten Sachverständigen erforderlich.
Häufige Fragen
Bedeutet 25 Jahre RND automatisch 4 % AfA?
Rechnerisch ergeben 100 / 25 = 4 %. Steuerlich setzt der höhere Satz aber einen geeigneten individuellen Nachweis voraus. Eine automatische ImmoWertV-Berechnung reicht dafür nicht automatisch aus.
Was sind die 20 Modernisierungspunkte?
Das Raster der Anlage 2 ImmoWertV erfasst acht Modernisierungsbereiche. Es dient dem Bewertungsmodell und ersetzt keine Prüfung der tatsächlich durchgeführten Maßnahmen.
Gilt erhöhte AfA auch für mein selbst genutztes Haus?
Die hier dargestellte AfA betrifft einkünfteerzielende Gebäude. Bei rein privater Eigennutzung ergibt sich daraus keine laufende Werbungskosten-AfA.
Ist der PDF-Bericht ein RND-Gutachten?
Nein. Der automatisierte 20-Seiten-Bericht enthält eine objektspezifische AfA- und RND-Modellvorprüfung auf Seite 17. Die steuerlich tatsächliche Nutzungsdauer muss gesondert nachgewiesen werden.
Wie wird die Restnutzungsdauer nach Anlage 2 ImmoWertV über das fiktive Gebäudealter berechnet?
Bei modernisierten Gebäuden wird die Restnutzungsdauer nicht einfach nach der Formel 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer minus tatsächliches Alter berechnet. Stattdessen werden durchgeführte Kernsanierungen (Dach, Fenster, Leitungen, Heizung, Wärmedämmung, Bäder, Grundriss) in einem 20-Punkte-Raster nach Anlage 2 ImmoWertV bewertet. Aus der Punktzahl und dem tatsächlichen Gebäudealter ergibt sich über die Relativkoeffizienten eine verlängerte oder – bei ausbleibender Kernsanierung – verkürzte wirtschaftliche Restnutzungsdauer, die den linearen AfA-Satz nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG bestimmt.